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北京限競房入市周年:近七成未簽約變成庫存央企也愁賣

核心提示: 2018年6月,北京首批限競房入市。這一年,“限房價、競地價”成為規則,作用于北京樓市的各個環節。 2019年5月,北京再次拍出不限價地塊,土地市場又生變。 限競房入市一周年,房價、地價趨穩,滯銷困局仍在,分化依舊嚴重,但網紅盤亦頻現,多個項目近期成為區域銷冠。市場將去向何方? 政策掣肘 作為兩限房的“接替者”,限競房自帶調控屬性。早在2010年,北京就率先進行“限……

2018年6月,北京首批限競房入市。這一年,“限房價、競地價”成為規則,作用于北京樓市的各個環節。

2019年5月,北京再次拍出不限價地塊,土地市場又生變。

限競房入市一周年,房價、地價趨穩,滯銷困局仍在,分化依舊嚴重,但網紅盤亦頻現,多個項目近期成為區域銷冠。市場將去向何方?

政策掣肘

作為兩限房的“接替者”,限競房自帶調控屬性。早在2010年,北京就率先進行“限房價、競地價”土地出讓試點,即在限定商品房最高銷售價格的基礎上,競爭土地價格。但在出讓了房山區長陽鎮起步區6號地塊后,這種方式一度絕跡。

到了2015年,北京樓市迎來“豪宅元年”,包括萬柳書院、西宸原著等在內的20余個頂豪項目的密集入市,令整個北京樓市“被豪宅化”,四環內房價已經開始步入8萬元門檻。

這種火熱一直持續至2016年。在《每日經濟新聞》記者采訪的數位行業從業者中,回憶起2016年的北京樓市,他們都使用了“暴漲”一詞。“那個時候真的是一天一個價,房子和搶差不多了,如果你定金交得晚一會兒,房主可能就會漲價了。”

數據層面,記者發現,從國家統計局70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看,2016年間,每個月的新建商品房價格指數同比幾乎都維持著兩位數增長,9月~10月甚至超過了罕見的30%,價格指數也由2016年年初的111.3猛增至年末的128.4。

“全款變首付,首付變車庫”成了當時流傳甚廣的一句調侃。市場升騰,飛漲的房價和地價令相關部門不得不出手整治。

2016年9月30日,北京市發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》,提出“限房價、競地價”的土地出讓方式,即“9·30新政”。此后,北京的住宅土地供應,幾乎都以這種形式推出,即住宅需要以政府限定的價格出售,多數項目戶型需采取“70/90”設計,要求開發商70%的房型低于90平方米,且購房者5年內不得轉售。

2017年起,限競房用地為北京住宅用地供應的主流。據諸葛找房,2017年北京成交限競房用地44宗,成交規劃建筑面積646萬平方米,限競房用地占整體住宅用地的比例為67%;2018年北京成交限競房用地41宗,成交規劃建筑面積497萬平方米,限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%。

到2018年6月,限競房用地供應高峰逐漸開始反映到住宅房源數量上。當年6月10日,北京市首個限競房項目瀛海府開盤,當天上午就被認購完畢,194套房源有約700組客戶前來選房,搶到就和中獎一樣。

一年來,記者曾走訪北京諸多熱門板塊限競房項目,用“冰火兩重天”來形容并不為過,既有使出渾身解數去化但依然一般的旭輝城,也有不愁賣的西城天鑄。

滯銷困局

入市之初,由于低于市場均價,潛在購房客群擴大,限競房一度備受市場追捧,開發商們也表現出了極高的參與意愿。

事實上,最初城六區幾個限競房項目去化情況還是很好的,但五環外一些項目就表現得不盡如人意,限競房的火熱銷售也未持續太久。

從整體情況看,據中原地產研究中心統計數據,從2018年6月10日入市開始,截至2019年6月10日,北京限競房網簽套數合計11976套,網簽套數占供應總量為35%;網簽面積為125萬平方米,按照面積計算,網簽完成率只有31%;平均網簽價為每平方米48693元,網簽總金額為610億元。也就是說,近七成限競房還未簽約銷售,就已經變為庫存積壓。

除滯銷外,限競房的口碑也成為一大問題。由于地價、房價、配建規模都被限定,項目利潤變得十分有限,加上限競房的面積也被限制,其實開發商在產品上做文章的余地很小,這就容易導致品質問題。除此之外,部分區域限競房的均價已經進入了豪宅價格標段,甚至超過10萬元。如果在產品上做減法,開發商又靠什么來贏得高端改善客群?

經濟學家董藩曾明確表示,限競房比商品房差,共有產權房比限競房還差。由此,當“我們的限競房跟商品房質量一樣”這句話從某央企限競房項目銷售人員口中說出之時,還是可從中窺知一二的。

在市場競爭白熱化之下,區位和配置便成為突圍的核心要素。據諸葛找房,北京各區域限競房去化水平不同,豐臺區由于限競房項目多位于五環內,位置較好、購房者關注度高,去化率為52%;其次為昌平區,去化率為48%。

從網簽數據看,限競房熱點集中在石景山、豐臺、朝陽區孫河板塊,特別是西部區域,包括橡樹瀾灣、長安云錦、國風長安等熱盤不斷出現。從位置看,五環內、四環周邊是這些項目的一大特點,區位價值是第一大要素。同時,這些區位的交通等配套也優勢明顯。

與此同時,限競房們還面臨著供應井噴、區域板塊項目扎堆的殘酷現實。在大興、亦莊、朝陽、昌平、石景山等板塊內,限競房項目入市都十分集中,甚至出現過亦莊8個項目同期“近身肉搏”的激烈競爭。此外,受“70/90”影響,產品同質化嚴重,這給未來項目再流通也帶來不利影響。

合碩機構首席分析師郭毅就表示,過去兩年,北京在加大土地供量的同時,又限定價格和產品,住宅產品的地段、戶型、總價高度相近,造成限競房大面積滯銷,房企不得不在價格已被限定的情況下進一步降價,從而斷臂求生。

去向何方

房企一方面要面臨來自同行的激烈競爭,另一方面還要抗住房子短期賣不動、回款難的壓力。

也正由此,不少限競房項目的價格戰去年就已經打響。在大興區限競房中海云筑開盤前(2018年9月30日),《每日經濟新聞》記者就不斷接到銷售電話,在每平方米42158元限價基礎上又降了6000元,均價36000元/平方米。

這意味著,還未開盤,中海云筑主打的89平方米三居總價從375萬元變為320萬元。銷售人員對此的說辭是:第一次開盤不做過多媒體宣傳,把這筆錢省下給購房者優惠,做足口碑傳播。

據房天下數據,2018年9月開盤后很長一段時間,中海云筑的銷售均價一直維持在36000元/平方米,直到今年6月略升至37000元/平方米。

這只是一個縮影,除了房企自身外,限競房也確實對樓市影響巨大。房價方面,2018年6月至今,北京新建商品住宅價格指數每月上漲不超過1%,同比沒有超過4%;價格指數僅從135.3上漲至140.7,可謂溫和。二手房有連續5個月環比微降,同比更是有10個月微降,價格指數從146.7上浮至146.9,幾無變化。

豐臺區限競房項目橡樹瀾灣的銷售人員告訴記者,他們項目的開盤令周圍二手房均價下降了1萬元。這種限競房新項目與周邊二手房價格倒掛的現象已不罕見。

土地方面,2018年,北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元,同比2795.6億元下降約40%;成交總建設用地面積447.94萬平方米,而2017年為639.02萬平方米,下降約30%。

以青龍湖板塊為例,據《中國經營報》此前報道,該區域分別在2017年6月下旬、2018年7月成交了2宗相鄰限競房地塊,先期成交的限價3.72萬元/平方米,經測算最終地塊內住宅部分攤占的成交樓面價接近2.7萬元/平方米。一年后成交的地塊,同樣限價3.72萬元/平方米,但最終成交樓面價為2.3萬元/平方米。

然而,在限競房土拍政策兩年多后,開發商拿地回歸理性,北京的土地市場悄然生變。

今年5月28日,朝陽區孫河一宗不限價地塊成交,開發商們似乎又有些蠢蠢欲動。地處豪宅區,加之不限價,這宗始價為24.49億元的稀缺地塊,吸引了碧桂園、保利、龍湖、首創、首開等10家房企參與爭奪,最終恒基地產以30.2億元收入囊中,溢價率23.3%,樓面價69572元/平方米,刷新孫河區域紀錄。

諸葛找房方面表示,今年不限房價、不限70/90的地塊再次出現,將給予開發商在戶型設計、產品溢價上更多自主空間,預期未來隨著北京土地、樓市的持續穩定,不限價地塊或許會繼續增多,土地出讓方式也將更加靈活。

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